鳳鳴重劃區實價登錄

小羽買屋賣屋找小羽LINE0915-009-829

新北市鶯歌區

以下統計一律採可採計成交（剔除註記交易與車位價未揭露者），與行情頁同口徑。 資料擷取於 2026-07-28；民國 115 年只到 7 月， 量能不可與整年相比。

每年成交量與單價中位數

05001000150002040民國 104 年　登錄 30 筆（可採計住宅 15）　單價中位數 26.32 萬/坪104民國 105 年　登錄 38 筆（可採計住宅 32）　單價中位數 22.05 萬/坪105民國 106 年　登錄 516 筆（可採計住宅 498）　單價中位數 22.98 萬/坪106民國 107 年　登錄 693 筆（可採計住宅 545）　單價中位數 21.99 萬/坪107民國 108 年　登錄 1283 筆（可採計住宅 720）　單價中位數 22.47 萬/坪108民國 109 年　登錄 979 筆（可採計住宅 524）　單價中位數 25.22 萬/坪109民國 110 年　登錄 1707 筆（可採計住宅 1021）　單價中位數 25.76 萬/坪110民國 111 年　登錄 311 筆（可採計住宅 163）　單價中位數 32.77 萬/坪111民國 112 年　登錄 807 筆（可採計住宅 444）　單價中位數 37.45 萬/坪112民國 113 年　登錄 537 筆（可採計住宅 441）　單價中位數 43.33 萬/坪113民國 114 年　登錄 124 筆（可採計住宅 107）　單價中位數 44.81 萬/坪114民國 115 年　登錄 164 筆（可採計住宅 150）　單價中位數 49.95 萬/坪 ※ 只到 115/07，非完整年度115民國 104 年　單價中位數 26.32 萬/坪民國 105 年　單價中位數 22.05 萬/坪民國 106 年　單價中位數 22.98 萬/坪民國 107 年　單價中位數 21.99 萬/坪民國 108 年　單價中位數 22.47 萬/坪民國 109 年　單價中位數 25.22 萬/坪民國 110 年　單價中位數 25.76 萬/坪民國 111 年　單價中位數 32.77 萬/坪民國 112 年　單價中位數 37.45 萬/坪民國 113 年　單價中位數 43.33 萬/坪民國 114 年　單價中位數 44.81 萬/坪民國 115 年　單價中位數 49.95 萬/坪筆數萬/坪
登錄筆數單價中位數（萬/坪）

長條為該年登錄筆數（含註記交易與店面，代表市場熱度）， 折線為可採計住宅的單價中位數。 民國 104 ~ 115 年單價中位數 累計 +90%，成交量最高的是民國 110 年（1,707 筆）。 量與價未必同向——本區近幾年 量能明顯萎縮，單價卻持續墊高，多由新案的高單價成交撐起。

屋齡與單價

3540455055新案2468金和昌仰沐　預售／交屋中 近兩年單價中位數 52.07 萬/坪（17 筆）　49 戶 點擊查看銷控表金和昌仰沐京澄為德　預售／交屋中 近兩年單價中位數 50.91 萬/坪（51 筆）　113 戶 點擊查看銷控表京澄為德京懋明日和　預售／交屋中 近兩年單價中位數 50.86 萬/坪（88 筆）　343 戶 點擊查看銷控表京懋明日和宏苑THE ONE　預售／交屋中 近兩年單價中位數 46.77 萬/坪（32 筆）　116 戶 點擊查看銷控表宏苑THE …合康世紀滙　預售／交屋中 近兩年單價中位數 46.38 萬/坪（26 筆）　204 戶 點擊查看銷控表合康世紀滙森鉅承　預售／交屋中 近兩年單價中位數 45.66 萬/坪（40 筆） 點擊查看銷控表森鉅承四季琢硯　屋齡 1 年 近兩年單價中位數 42.68 萬/坪（4 筆）　191 戶 點擊查看銷控表四季琢硯森聯LIFE-森耀　屋齡 1 年 近兩年單價中位數 42.37 萬/坪（4 筆）　170 戶 點擊查看銷控表森聯LIFE…和耀心綻　屋齡 1 年 近兩年單價中位數 40.47 萬/坪（6 筆）　196 戶 點擊查看銷控表和耀心綻森聯LIFE森睦　屋齡 2 年 近兩年單價中位數 38.45 萬/坪（17 筆）　201 戶 點擊查看銷控表森聯LIFE…微笑海悦　屋齡 4 年 近兩年單價中位數 41.94 萬/坪（8 筆）　206 戶 點擊查看銷控表微笑海悦森聯之王森闊　屋齡 4 年 近兩年單價中位數 38.67 萬/坪（4 筆）　98 戶 點擊查看銷控表森聯之王森闊景程禾雅　屋齡 5 年 近兩年單價中位數 43.23 萬/坪（7 筆）　140 戶 點擊查看銷控表景程禾雅豐邑泱泱　屋齡 5 年 近兩年單價中位數 38.81 萬/坪（5 筆）　142 戶 點擊查看銷控表豐邑泱泱新潤幸福莊園2　屋齡 5 年 近兩年單價中位數 37.61 萬/坪（7 筆）　257 戶 點擊查看銷控表新潤幸福莊園2幸福莊園一　屋齡 6 年 近兩年單價中位數 40.30 萬/坪（13 筆）　245 戶 點擊查看銷控表幸福莊園一雙捷A+　屋齡 7 年 近兩年單價中位數 39.95 萬/坪（17 筆）　273 戶 點擊查看銷控表雙捷A+和瑞微美　屋齡 9 年 近兩年單價中位數 38.61 萬/坪（9 筆）　249 戶 點擊查看銷控表和瑞微美萬/坪橫軸：屋齡（年）
預售／交屋中成屋

每個圓點是一個社區，橫軸為屋齡、縱軸為近兩年單價中位數， 圓點大小代表成交筆數；近兩年成交不足 3 筆的社區不納入。 預售／交屋中的建案沒有屋齡，畫在最左側的「新案」位置。 本區成屋屋齡集中在 1~9 年，價差主要來自新舊而非屋齡的線性遞減——新案與成屋之間有明顯斷層，成屋彼此之間則相對平坦。 點擊任一圓點可看該社區的數字， 並跳到行情頁的實價銷控表。

各社區漲幅

景程禾雅26.0 → 43.2 萬/坪+66.1%3/7
森聯LIFE-森耀26.5 → 42.4 萬/坪+60.0%157/4
森聯之王森闊24.5 → 38.7 萬/坪+58.1%110/4
森聯LIFE森睦25.7 → 38.5 萬/坪+49.3%186/17
微笑海悦28.4 → 41.9 萬/坪+47.7%8/8
和瑞微美26.2 → 38.6 萬/坪+47.6%9/9
豐邑泱泱27.1 → 38.8 萬/坪+43.5%81/5
雙捷A+28.0 → 40.0 萬/坪+42.4%10/17
幸福莊園一29.8 → 40.3 萬/坪+35.1%10/13
新潤幸福莊園229.0 → 37.6 萬/坪+29.9%21/7
和耀心綻32.9 → 40.5 萬/坪+23.0%109/6

民國 110~111 年 → 近兩年的單價中位數變化，兩窗各滿 3 筆才納入 （最右側為兩窗的樣本數）。起點取兩年一窗而非單一年度， 是因為單年樣本太薄、中位數會跳動。 共 11 個社區合格，漲幅 +23% ~ +66%，全數上漲。樣本數只有個位數的社區，中位數容易被單筆成交拉動， 看排名時要一併看筆數。

預售對成屋的溢價

0204060民國 104 年　預售 26.45 萬/坪（14 筆）104民國 105 年　成屋 22.05 萬/坪（32 筆）105民國 106 年　成屋 22.96 萬/坪（313 筆）民國 106 年　預售 23.03 萬/坪（185 筆）106+0%民國 107 年　成屋 20.90 萬/坪（452 筆）民國 107 年　預售 23.05 萬/坪（93 筆）107+10%民國 108 年　成屋 20.96 萬/坪（506 筆）民國 108 年　預售 23.79 萬/坪（214 筆）108+14%民國 109 年　成屋 26.56 萬/坪（166 筆）民國 109 年　預售 24.84 萬/坪（358 筆）109-6%民國 110 年　成屋 25.88 萬/坪（331 筆）民國 110 年　預售 25.73 萬/坪（690 筆）110-1%民國 111 年　成屋 32.52 萬/坪（49 筆）民國 111 年　預售 32.87 萬/坪（114 筆）111+1%民國 112 年　成屋 35.71 萬/坪（57 筆）民國 112 年　預售 37.64 萬/坪（387 筆）112+5%民國 113 年　成屋 39.62 萬/坪（76 筆）民國 113 年　預售 43.72 萬/坪（365 筆）113+10%民國 114 年　成屋 41.83 萬/坪（60 筆）民國 114 年　預售 50.45 萬/坪（47 筆）114+21%民國 115 年　成屋 40.30 萬/坪（27 筆）民國 115 年　預售 50.37 萬/坪（123 筆）115+25%萬/坪溢價
預售屋登錄成屋登錄

以登錄形式區分：預售期尚未編定門牌， 實價登錄以「A1棟-8F」登記；成屋則用正式門牌。 每年各滿 5 筆才計中位數，橫軸下方的百分比為當年預售相對成屋的溢價。 溢價並非固定——民國 109~110 年一度接近零甚至倒掛，近兩年才拉開到兩位數。 這個比較混了產品差異： 預售多是新規劃的建案，成屋則含較早期的社區， 溢價同時反映「新舊」與「預售制度本身」，不宜單獨解讀為預售屋的加價幅度。

租金漲了嗎？三種算法三種答案

100110120130140150民國 110 年　同戶續租指數 100.0（1 組配對）110民國 111 年　同戶續租指數 105.0（15 組配對）111民國 112 年　同戶續租指數 106.1（28 組配對）112民國 113 年　同戶續租指數 107.6（71 組配對）113民國 114 年　同戶續租指數 107.4（96 組配對）114民國 115 年　同戶續租指數 108.2（70 組配對）115指數：民國 110 年 = 100
實登租金中位數市價口徑中位數同戶續租指數

全部換算成指數（民國 110 年 = 100）才能同軸比較。實登是租約上實際簽的租金中位數，市價把社宅還原成備註載明的評定市價，同戶續租則只看同一戶前後兩次租約的年化變動再逐年連乘（與房價的 Case-Shiller 同一個道理）。 前兩條會漲，是因為社宅佔比從民國 110 年的 0% 衝到 115 年的 90%，而且每年進來的社區與坪型都在換—— 那是樣本換人，不是同一批房子漲價。 只有第三條控制住了組成。

同一戶續租時，租金動了多少

調降超過 3%14%40 組
調降 0~3%4%10 組
持平58%164 組
調漲 0~3%5%15 組
調漲 3~6%5%14 組
調漲超過 6%14%39 組

282 組同戶前後租約的年化變動分布。 58% 完全沒動，中位數 0.00%、 平均 0.88%。 調漲與調降的比例接近，漲的那一端多是換約重談（幅度大）， 持平的多是續約沿用原價；社宅包租代管的契約期內租金固定，佔比又高， 進一步拉高了持平的比重。 對現金流試算的意義： 不要假設租金年年調漲，這一區的實證是租金黏著， 而同期房價漲了五成——投報率是被分母稀釋掉的。