鳳鳴重劃區實價登錄
買屋賣屋找小羽LINE0915-009-829新北市鶯歌區
這樣的坪數，租金大概多少？
填入坪數，用坪數相近的實際租約算出合理區間。取近兩年、市價口徑（社宅已還原成評定市價）的277 筆租約當母體。
30 坪，找到 89 筆條件相近的租約 （近兩年、市價口徑）
21,900
偏低（P25）
23,600
合理（中位數）
25,400
偏高（P75）
每坪 786 元； 可比租約的格局分布：1房 2 筆、2房 58 筆、3房 29 筆
坪數請填居住坪（不含車位）—— 權狀常把車位坪算進去，直接填權狀坪會低估每坪租金。 車位租金要另外加： 租賃實價登錄的租金不含車位。 本區近兩年租約多數是社宅包租代管，簽約金額低於市場行情， 這裡已用備註載明的評定市價租金還原， 所以估的是市場租金而非社宅簽約價。 屋齡的影響只在大坪數明顯： 34~42 坪從 0~2 年的 639 元/坪掉到 6 年以上的 566（−11%）， 但 22~26 坪反而是 880 → 912，不降反升——小坪數多為社宅包租代管， 計畫租金上限壓縮了差距。收窄屋齡常常只是讓樣本變少，不一定更準。 區間僅供參考——同坪數的租金還受樓層、屋況、附傢俱與社區品質影響， 實際成交可能落在區間之外。
哪種坪型出租划算
接著問下一題：這個租金配上房價，報酬如何。買進年份可以自己選——本區單價從民國 106 年的 23 萬/坪漲到 115 年的 50 萬，「當年買的人現在的報酬」與 「現在買的報酬」差一倍以上；租金固定取近兩年，因為今天出租收的是今天的行情。 毛投報率是「全額現金買」的報酬，自備兩成的話該看 （淨租金 − 貸款利息）÷ 自備款，這裡只扣利息不扣本金（還本金是把現金換成淨值，不是費用）。 車位在買賣側要加進總價、租金側則要自己填，兩邊都不能漏。
| 格局 | 買價單價 | 房屋 | ＋車位 | 總價 | 自備款 | 房屋月租 | ＋車位租 | 年租金 | − 持有成本 | ＝ 淨租金/年 | 年利息 | 年現金流 | 毛投報 | 自備款報酬 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 兩房24.6 坪・租 191／售 146 筆 | 48.88 | 1201 萬 | +200 萬 | 1401.0 萬 | 280.2 萬 | 21,328 | +2,000 | 28.0 萬 | −6.8 萬 | 21.2 萬 | −24.7 萬 | −3.5 萬 | 2.00% | -1.23% |
| 三房37.0 坪・租 76／售 108 筆 | 47.28 | 1751 萬 | +210 萬 | 1960.6 萬 | 392.1 萬 | 24,452 | +2,000 | 31.7 萬 | −9.1 萬 | 22.6 萬 | −34.5 萬 | −11.9 萬 | 1.62% | -3.04% |
車位單獨看：一個 205 萬的車位收 2,000 元/月，毛投報 1.17%，低於房貸利率 2.2%。 也就是說買車位這件事本身在拉低整體報酬——車位租金要收到 3,758 元/月 才夠付它自己的利息。
買在民國 114~115 年、含車位、自備 20%、 利率 2.2%，並以目前的市價租金出租：兩房 的自備款報酬 -1.23%，三房 -3.04%——毛投報只差 0.38 個百分點， 上槓桿後差距拉到 1.80 個百分點 （自備成數把差距放大 5.0 倍）。 把買進年份往前拉就是「當年買的人現在的報酬」——租金不變、買價變低，答案會完全不同。
買房出租完整試算
前兩個工具用的是區域中位數，這裡可以改成你在看的那一戶。 算出每年淨現金流（含本金月付，也就是實際帳戶進出），以及要靠增值回本的話房價每年得漲多少。
每年現金流
報酬率
持有 5 年後出售的總報酬（已扣房貸餘額、賣方成本與房地合一稅 35%）
| 房價年漲幅 | 5 年後房價 | 房地合一稅 | 累積現金流 | 總報酬 | 對自備款報酬率 |
|---|---|---|---|---|---|
| -3% | 1488.2 萬 | 0.0 萬 | -213.1 萬 | -379.6 萬 | -100%（年化 -66.4%） |
| +0% | 1733.0 萬 | 0.0 萬 | -213.1 萬 | -144.6 萬 | -38%（年化 -9.1%） |
| +3% | 2009.0 萬 | 56.4 萬 | -213.1 萬 | 64.0 萬 | +17%（年化 +3.2%） |
| +5% | 2211.8 萬 | 124.5 萬 | -213.1 萬 | 190.6 萬 | +50%（年化 +8.4%） |
| +8% | 2546.3 萬 | 236.9 萬 | -213.1 萬 | 399.3 萬 | +105%（年化 +15.4%） |
預設值取自鳳鳴三房的實際中位數（房價 1,733 萬、37 坪、市價月租 24,452 元）， 改任何一格都會即時重算。 房地合一稅依持有年限自動套用（2 年內 45%、2~5 年 35%、5~10 年 20%、超過 10 年 15%）， 以「售價 − 買價 − 買賣成本」為稅基，未計土地漲價總數額的扣除，實際稅額會略低。 貸款採本息均攤、無寬限期。此試算不含裝潢、家電與代租代管費用。